Di Singapura, negara dengan luasan terbatas dan tingkat kepadatan penduduk tinggi, para penghuni rumah terpisah dalam komplek Good Class Bungalow (GCB) bagaikan menghuni surga. Rumah itu berdiri di lahan lebih dari 15.000 kaki persegi (1.394 meter persegi), dikelilingi pepohonan di lokasi-lokasi utama.
Tinggal di GCB juga memberi status sosial. Rumah-rumah ini sangat bagus untuk menikmati hiburan, menjaga ketentraman pribadi, mengadakan pertemuan keluarga, dan hingga menyelenggarakan rapat-rapat bisnis.
Dengan privasi yang diperoleh dari properti tipe ini, rumah-rumah tersebut mungkin juga berguna bagi mereka yang terlibat dalam aktivitas mencurigakan, atau ingin menghindari para tetangga yang serba ingin tahu–atau bahkan aparat penegak hukum.
Baru-baru ini, Kepolisian Singapura melakukan razia yang menangkap beberapa warga negara asing atas dugaan keterlibatan mereka dalam kasus pencucian uang senilai miliaran dolar. Sepuluh warga negara asing, yang tinggal di GCB, sebuah bungalo di Sentosa Cove, dan kondominium mewah, telah didakwa atas dugaan keterlibatan dalam aktivitas kriminal, termasuk pemalsuan, pencucian uang, dan perlawanan saat ditangkap.
Properti memiliki peran besar dalam kasus pencucian uang ini yang diduga berkaitan dengan sindikat Fujian, Cina. Perintah pembekuan aset telah dikeluarkan untuk 105 properti di Singapura, dengan perkiraan nilai mencapai SG$831 juta (Rp9,5 triliun). Properti tersebut terdiri dari beberapa bungalo Sentosa Cove, unit kondominium, dan wilayah komersial atau industri.
Memarkir dana
Tidak mengejutkan jika para pencuci uang menargetkan pembelian properti di sini. Properti lokal menarik bagi orang yang ingin memarkir dana dalam jumlah besar, terutama uang yang berasal dari aktivitas ilegal.
Bandingkan mereka dengan orang-orang yang mendapat keuntungan dari perdagangan aset volatil seperti cryptocurrency, menikmati keuntungan dari lonjakan harga komoditas, atau makmur karena memiliki koneksi denganorang-orang yang berkuasa di politik.
Banyak properti di Singapura bernilai beberapa juta dolar atau puluhan juta dolar, atau bahkan lebih. Mata uang lokal kuat. Harga properti di berbagai segmen tetap kuat selama pandemi Covid.
Antara Q4 2019 dan Q2 2023, harga rumah pribadi meningkat 27 persen, menurut data dari Urban Redevelopment Authority (URA). Ada permintaan sewa yang sehat untuk rumah, kantor, ruang ritel, gudang, dan fasilitas industri.
Stabilitas politik, infrastruktur yang unggul, dan perencanaan perkotaan yang baik juga memberikan kepercayaan kepada para investor dalam pasar properti lokal.
Meski imbal balik dari berbagai jenis properti di Singapura mungkin rendah, banyak pembeli mengharapkan capital gain. Ada juga likuiditas yang cukup untuk properti fisik, dan tidak ada pajak yang dikenakan pada capital gain untuk penjualan properti fisik.
Seseorang mungkin mempertimbangkan membeli saham yang terdaftar. Namun, ia mungkin menemui kesulitan dalam membeli sejumlah besar saham di beberapa perusahaan yang hanya dikuasai oleh segelentir pihak. Memiliki properti secara penuh juga memberi kontrol lebih besar daripada menjadi investor minoritas di suatu perusahaan publik.
Saat ini, biaya transaksi cukup tinggi untuk banyak pembeli rumah di Singapura. Warga negara Singapura membayar Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) sebesar 20 persen untuk pembelian rumah kedua, dan 30 persen untuk pembelian rumah ketiga dan seterusnya. Warga negara asing yang bukan penduduk tetap membayar ABSD sebesar 60 persen saat membeli rumah.
Namun, biaya transaksi umumnya jauh lebih rendah untuk para pembeli properti non-residensial–ABSD tidak berlaku. Buyer’s Stamp Duty untuk properti non-residensial adalah antara 1 hingga 4 persen untuk SG$1,5 juta pertama dari harga, dan 5 persen untuk jumlah di atas S$1,5 juta (Rp17,2 miliar).
Anti pencucian uang
Dalam kenyataannya, Singapura memiliki banyak keunggulan yang diakui, dan ini adalah faktor yang mungkin menarik PARA pencuci uang.
Singapura adalah pusat keuangan dan layanan profesional. Dikenal dengan kemudahan dalam berbisnis. Memiliki konektivitas yang baik ke banyak negara, serta dihuni masyarakat kosmopolitan dengan jumlah penduduk asing yang besar.
Dengan harga tertentu, seseorang bisa hidup dengan sangat baik di Singapura, dengan banyak rumah mewah, butik kelas atas, dealer mobil mewah, galeri seni, pusat kebugaran, marina, hingga restoran berstandar Michelin.
Namun, mereka yang berencana mencuci uang melalui properti Singapura harus berhati-hati. Hukum anti-pencucian uang di negara tersebut sangat ketat, dan tindakan penegakan hukumnya kuat.
Monetary Authority Singapore (MAS) berkomitmen penuh menjaga Singapura sebagai pusat keuangan yang bersih dan terpercaya. Melawan pencucian uang, pendanaan terorisme, dan pengumpulan dana ilegal adalah prioritas bagi MAS,
Lembaga-lembaga keuangan diharuskan memiliki kontrol yang cukup kuat untuk mendeteksi dan mencegah aktivitas ilegal. MAS juga bekerja sama dengan para pelaku industri untuk meningkatkan pertahanan mereka, dengan melibatkan mereka dalam risiko yang muncul, tipologi kriminal yang berkembang, dan praktik terbaik industri.
Dengan masa berlaku yang dimulai pada 28 Juni, Urban Redevelopment Authority telah menerapkan persyaratan baru bagi para developer untuk melawan pencucian uang dan pendanaan terorisme.
Para developer diwajibkan untuk melakukan pemeriksaan kepatuhan pelanggan pada semua transaksi properti perumahan dan non-perumahan yang belum selesai, yang diatur di bawah Undang-undang Pengembang Perumahan (Pengendalian & Lisensi) dan Undang-undang Penjualan Properti Komersial.
Agen properti juga memiliki kewajiban berat untuk mematuhi undang-undang guna mencegah pencucian uang dan pendanaan terorisme.
Mengingat transaksi ini melibatkan jumlah uang yang sangat besar, masih banyak tugas yang harus dilakukan untuk mencegah pencucian uang melalui real estat. Agen dan developer tidak boleh tergoda untuk meraih kesepakatan bisnis, seberapa menguntungkannya pun, jika mereka meragukan asal-usul dana pembeli.
Dengan tetap waspada dalam memerangi pencucian uang, Singapura dapat mempertahankan reputasi baik sebagai pusat keuangan dan manajemen kekayaan, sehingga sektor ekonomi kunci ini dapat terus tumbuh.
Selain kerusakan reputasi, pencucian uang memiliki efek penting lainnya–peningkatan minat dari mereka yang ingin mendaur ulang keuntungan secara berlebihan atau ilegal ke dalam sesuatu yang aman dan mengganggu pasar properti di negara tersebut.
Harga ruko mungkin bisa menggelembung sehingga para pemilik bisnis lokal tidak mampu membeli properti semacam itu untuk menjalankan usaha masing-masing. Ruang-ruang perkantoran yang berlokasi di pusat mungkin dibeli dengan harga yang tinggi, merugikan perusahaan layanan-layanan lokal yang ingin membeli ruang untuk operasional mereka sendiri. Uang cepat mungkin membayar harga tinggi untuk rumah, sehingga menghasilkan sensasi dan mungkin beberapa gejolak pasar yang tidak rasional.
Pihak yang memiliki dana besar dapat dengan mudah memasuki pasar pengembangan properti di sini dan menawar dengan agresif untuk membeli tanah. Hal ini mungkin dapat meningkatkan harga tanah dan harga jual properti.
Ada beberapa cara untuk melindungi pasar perumahan pribadi dan properti komersial dari distorsi. Memperketat siapa yang bisa membeli jenis properti apa adalah salah satu caranya, sama seperti bagaimana syarat ketat berlaku untuk pembeli rumah berstatus Housing and Development Board di pasar primer dan sekunder.
Beberapa regulasi yang mungkin adalah membatasi para warga negara asing dari membeli ruko komersial atau entitas asing yang tidak terdaftar dari melakukan pengembangan properti, serta membatasi jumlah properti yang dapat dimiliki oleh individu.
Namun, secara keseluruhan, menjaga sebagian pasar properti Singapura tetap terbuka bagi siapa pun yang memiliki daya beli, asalkan sumber dana tidak ilegal, masuk akal di kota yang hidup sebagai penghubung ke banyak sudut dunia.
TERKAIT: Customer Activity Cycle: Definisi, Tahapan, dan Cara Meningkatkannya
